Die häufigsten Fragen

Auf dieser Seite finden Sie zu den häufigsten Fragen die Antworten.

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1. Abschluss eines Mietvertrages

• Mit einem sorgfältig ausgefüllten Mietvertrag können schon im Vorfeld Konflikte vermieden werden. Lesen Sie sich den Vertrag genau durch und geben Sie sich ausreichend Bedenkzeit. Sie können den Mietvertrag vom Mieterbund prüfen lassen.
• Besteht dazu keine Gelegenheit und möchte der Vermieter ein vorgedrucktes Vertragsformular verwenden, sollten vor allem die hand- oder maschinenschriftlichen Eintragungen und Ergänzungen des Vermieters geprüft werden.
• Neben den persönlichen Angaben des Mieters und Vermieters zur Anschrift sind eine genaue Beschreibung des Mietobjekts einschließlich aller Zubehörräume, Stellplätze usw. wichtig. Sieht der Vertrag einen Ausschluss der Kündigung oder einen Verzicht auf die Kündigung für mehrere Jahre vor, sollte gut überlegt werden, ob derartige Vereinbarungen eingehalten werden können.
• Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen, sondern ergänzen diese im Vertrag!
• Auch nach der Unterschrift kann eine Überprüfung des Vertrags durch den Mieterverein lohnen, da nicht alle vorgedruckten Klauseln (so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen) wirksam sind.

2. Befristete Mietverträge / Kündigungsausschluss

Seit dem 01.09.2001 gelten geänderte Regelungen für befristete Verträge. Bei Mietverträgen, die nach diesem Datum abgeschlossen wurden, ist nur dann eine feste Laufzeit vereinbar, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt, dass er nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit entweder:

1. die Räume für sich oder einen namentlich zu benennenden Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts nutzen will;
2. die Räume beseitigen oder instandsetzen möchte und dadurch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert wird;
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.
   
   

• Ist der Mietvertragsabschluss schriftlich mit dem Mieter erfolgt, gilt dieser als abgeschlossen und kann von keiner Vertragspartei vor Ablauf der Befristung gekündigt werden. Lediglich bei Vorliegen eines wichtigen Grundes bleibt eine fristlose Kündigung möglich.
• Unterlässt der Vermieter die schriftliche Mitteilung einen dieser Gründe bei Mietvertragsabschluss, gilt automatisch eine unbestimmte Laufzeit und kann mit einer kurzen dreimonatigen Frist gekündigt werden.
• Verträge vor dem 01.09.2001 sind ohne Angabe eines der vorgenannten Befristungsgründe gültig und können frühestens zum Ablauf der vereinbarten Zeit gekündigt werden.
• Enthält ein vor dem 01.09.2001 abgeschlossener befristeter Vertrag eine Klausel, nachdem sich das Mietverhältnis jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, falls es nicht mit den gesetzlichen/vertraglichen Kündigungsfristen gekündigt wird, so kann dieser Vertrag nur zum Ablauf des jeweiligen Ende des Verlängerungszeitpunktes gekündigt werden.
• Möglich ist auch die formularmäßige Vereinbarung eines wechselseitigen Kündigungsausschlusses im Mietvertrag, wenn dieser beiderseitige Kündigungsverzicht die Dauer von vier Jahren nicht überschreitet.
• Befristete Verträge, die nach dem 01.09.2001 nicht entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen geschlossen worden sind, können in Einzelfällen auch als Kündigungsausschlussvereinbarung ausgelegt werden. Andernfalls gelten diese Verträge auf unbestimmte Zeit.

3. Kündigung

3.1 Die fristgemäße Kündigung

• Mietverträge können Sie ordentlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen.
  Die fristgemäße Kündigung berechtigt den Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Angabe eines Kündigungsgrundes zu beenden. Das gilt auch für Mietverträge vor dem 01.09.2001, die eine längere Kündigungsfrist enthalten könnten.
• Enthält ein Mietvertrag, der vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde, individuelle Vereinbarungen zur Kündigungsfrist, kann diese Vereinbarung Vorrang haben. In diesen Fällen beraten wir Sie gern beim Mieterbund Niederlausitz e.V..
  Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur mit der Angabe eines gesetzlich anerkannten Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) kündigen.
• Für den Vermieter gelten jedoch gestaffelte Kündigungsfristen. Diese ergeben sich für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden aus den vertraglichen Regelungen. Ab dem 01.09.2001 gilt für Mietverhältnisse mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um jeweils drei weitere Monate. Wenn im Mietvertrag jedoch eine andere, längere Kündigungsfrist vereinbart wurde, so ist diese für den Vermieter verbindlich.
• Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig von der/den kündigenden Mietvertragspartei/en unterschrieben werden. Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats vorliegen, wenn dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitzählen soll. Der Kündigende muss darüber hinaus den Zugang der Kündigung nachweisen bspw. mit einem Einschreiben inkl. Rückschein oder der Einwurf der Kündigung in den Briefkasten des Empfängers per Zeugen aus.
• Der Mieter ist berechtigt einer fristgemäßen Kündigung zu widersprechen, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Sollte in der Kündigung jedoch kein Hinweis auf den Kündigungswiderspruch erfolgt sein, ist der Widerspruch entbehrlich und kann noch in einem etwaigen Räumungsprozess nachgeholt werden.
  

3.2 Die fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt und die Kündigung schriftlich erfolgt. Das heißt, die normale Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Mietzeit oder ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, muss dem Mieter/Vermieter unzumutbar sein. Ob das der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Die möglichen fristlosen Kündigungsgründe ergeben sich aus dem Gesetz. Gründe dafür können sein:

       1. Mit der Wohnung verbundene erhebliche Gesundheitsgefährdung, wenn die Wohnung dadurch praktisch unbewohnbar wird.
        Beispiele für Mieter sind:
         -> nachweislich überhöhte Formaldehydkonzentration;
         -> gravierende Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung.

       2. Ein vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung ist nicht gewährleistet und rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mieters.
           Beispiele für Mieter sind:
        -> wenn dem Mieter durch eine Verfügung der Stadt die Nutzung der Wohnung untersagt wird; wenn die Wohnung in den    
             Wintermonaten nur bis zu 16 C° beheizbar ist;
        -> wenn der Vermieter nachweislich mehrfach unbefugt die Wohnung mit einem Zweitschlüssel betritt.

       3. Weitere Gründe für den Vermieter können sein:
        -> nachhaltige Störung des Hausfriedens durch ständige Lärmbelästigungen;
        -> ein Zahlungsverzug des Mieters mit zwei aufeinander folgenden Mieten kann einen fristlosen Kündigungsgrund darstellen.

Pauschale Behauptungen reichen nicht, sondern müssen nachweisbar sein!

Vor einer fristlosen Kündigung muss grundsätzlich eine schriftliche Abmahnung vorausgehen. Das heißt der Mieter muss dem Vermieter zunächst Gelegenheit zur Abhilfe geben. Dazu muss er ihm eine angemessene Frist setzten. Erst nach der Frist, kann der Mieter fristlos kündigen. Eine Abmahnung ist nur in ganz wenigen Ausnahmefällen entbehrlich.

3.3 Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen

Wenn ein Mietshaus in rechtlich selbständige Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, können die jeweiligen Eigentumswohnungen einzeln verkauft werden. Für die betroffenen Mieter sind die Rechte nach der erfolgten Umwandlung nur schwer durchschaubar. Deshalb erhalten Sie nachfolgend die wichtigsten Hinweise, die es nach der erfolgten Umwandlung zu beachten gilt:

1. Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses ändert zunächst nichts an den bestehenden Mietverhältnissen und stellt keinen
   Kündigungsgrund dar.
2. Wenn der Vermieter die umgewandelte Wohnung verkaufen will, muss er zunächst dem Mieter der jeweiligen Wohnung über dessen
   Vorkaufsrecht informieren. Das Vorkaufsrecht für Mieter (§ 577 BGB) bezeichnet das Recht des Mieters, beim Verkauf der von ihm
   bewohnten Immobilie bevorzugt behandelt zu werden. Dem Mieter wird dadurch die Möglichkeit geboten, bis zum Ablauf einer Frist
   von 2 Monaten in den Kaufvertrag zwischen Vermieter und einem Dritten einzutreten und die betreffende Wohnung oder das Haus
   zu den gleichen Konditionen zu erwerben. Allerdings hat der Mieter dabei keinen Einfluss auf den Inhalt des Kaufvertrages.
3. Wenn eine vermietete Wohnung den Eigentümer wechselt, gilt für den neuen Vermieter eine Kündigungssperrfrist: Drei Jahre lang
   kann er den Mieter nicht kündigen, so hat der BGH entschieden: Die Sperrfrist gilt immer.

4. Nebenkosten

• Wurde im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, so muss der Vermieter einmal im Jahr, im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung, die tatsächlich angefallenen Kosten ermitteln und den geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen gegenüberstellen. Dabei muss der Abrechnungszeitraum ein Jahr betragen.
• Die Abrechnung muss geordnet, die Einnahmen und Ausgaben enthalten sowie die Gesamtkosten, Verteilerschlüssel sowie der Kostenanteil des Mieters übersichtlich gegliedert sein.
• Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorlegen. Da es sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist handelt, kann der Vermieter nichts mehr nachfordern, wenn er diese Frist versäumt. Eine seltene Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nicht verschuldet hat.
• Ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar oder erscheinen einzelne Nebenkostenpositionen im Vergleich zur Vorjahresabrechnung ungewöhnlich hoch, kann der Mieter die Einsicht in die dazugehörigen Unterlagen fordern. Der Vermieter muss diese am Ort der Mietwohnung auslegen. Solange der Vermieter die Einsicht in die Originalbelege verweigert, braucht der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht zu leisten.
• Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter schriftlich gegenüber dem Vermieter vorbringen. Die Einwendungsfrist des Mieters ist jedoch auf zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung begrenzt. Tipp: Das Schreiben per Einschreiben und Rückschein versenden.

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5. Hausordnung / Schnee- und Treppenhausreinigung

5.1 Allgemein

• Die Hausordnung ist meistens Bestandteil des Mietvertrages und kann von keiner Vertragspartei einseitig abgeändert werden. Enthält der Mietvertrag keine Regelung dürfen lediglich Ordnungsbestimmungen wie beispielsweise die Benutzungszeiten von Gemeinschaftsräumen oder die Festsetzung von Ruhezeiten dem Mieter nachträglich ausgehändigt werden oder im Hausflur ausgehangen werden.
• Ist die Schnee- und Eisbeseitigung gemäß vertraglicher Regelung auf den Mieter abgewälzt worden oder hat der Mieter diese Aufgabe jahrelang durch praktische Ausführung akzeptiert, muss der Mieter ab sieben Uhr morgens bis zwanzig Uhr abends Schnee fegen und streuen. Bei Dauerschneefall hat der Mieter während des Tages die Reinigungs- und Streuarbeiten zu wiederholen. Wer tagsüber nicht zu Hause ist, muss während dieser Zeit für eine Vertretung sorgen. Streitig ist in der Rechtsprechung, ob der Mieter, der wegen seinem hohen Alter oder wegen seiner Gebrechlichkeit nicht mehr zum Schneefegen in der Lage ist, von seiner Pflicht befreit ist oder für eine Vertretung sorgen muss.
  

• Wurde vom Mieter gemäß Mietvertrag die Treppenhausreinigung übernommen, so bestimmt sich der Reinigungsturnus entweder nach der Hausordnung oder falls diese keine Regelung enthält, nach gesonderter Vereinbarung mit dem Vermieter. Grundsätzlich bleibt es dem Mieter überlassen, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit er seine Reinigungspflicht erfüllt. Während der Abwesenheit des Mieters hat er für eine Vertretung zu sorgen.

5.2 Schneeräumung

• Zur Schneeräumung ist nur verpflichtet, wer dies in seinem Mietvertrag vereinbart hat oder wer dies durch jahrelange praktische Ausführung so akzeptiert hat. Nachträglichen Aufforderungen des Vermieters, künftig Schnee zu räumen braucht nicht gefolgt zu werden. Wer dem dennoch nachkommt, sollte die haftungsrechtlichen Konsequenzen bedenken!
• Wer beruflich tagsüber abwesend ist oder in Urlaub fährt, muss dafür sorgen, dass der Schnee von einem Nachbarn oder sonstigen Vertreter geräumt wird.
• Grundsätzlich genügt es, einen Streifen von 1,20 Meter Breite auf dem Bürgersteig zu räumen und mit Sand, Asche oder Splitt nachstreuen.
• Schnee muss in der Zeit von sieben Uhr morgens bis zwanzig Uhr abends geräumt werden und zwar nach dem Schneefall. Lediglich bei Dauerschneefall muss eventuell auch mehrmals geräumt werden.
• Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Beseitigung von Schnee und Eis. Deshalb lieber einmal mehr streuen.
• Arbeitsgeräte und Streumaterial hat der Vermieter zu stellen, außer es ist vertraglich etwas anderes vereinbart oder der Mieter zahlt dies schon immer selbst.

6. Heizung

6.1 Heizkosten: Ablesung

• Viele Mieter finden die Terminmitteilung für die nächste Ablesung der Heizkostenverteiler in ihren Briefkästen.
  Wichtig ist, dass die Ablesung und den Ablesezettel kontrolliert und dann unterschrieben wird.
  

Tipps:

• Ableseprotokolle herausfordern
  
• wird dies verweigert, sofort beim Vermieter schriftlich beanstanden und ankündigen, dass die später erstellte Abrechnung nicht akzeptiert wird
  
• Ablesung selbst mit einem Zeugen vornehmen
  
• wenn möglich Zählerwerte fotografieren
  
  

6.2 Richtig Heizen und Lüften

• Immer stoßlüften, d.h. die Fenster für 5 - 10 Minuten weit öffnen. Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet Energie.
  
• Mehrfach am Tag lüften, mindestens jedoch morgens und abends.
  
• Faustregel: je kühler die Zimmertemperatur, desto öfter muss gelüftet werden. Folgende Temperaturen sollten auch in der kühleren Jahreszeit eingehalten werden: Im Wohnzimmer, Kinderzimmer und in der Küche 20 Cº, im Bad 21 Cº, nachts im Schlafzimmer 14 Cº.
  
• Die Heizung ist bei Abwesenheit nie ganz abzustellen. Ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen ist teurer als das Halten einer abgesenkten Durchschnittstemperatur.
  
• Innentüren von unterschiedlich beheizten Räumen geschlossen halten. Dies gilt insbesondere für nicht beheizte Zimmer.
  
• Bei größeren Mengen an Wasserdampf (z.B. durch Kochen oder Baden) sofort lüften. Die Zimmertür geschlossen halten, damit sich der Wasserdampf nicht in den übrigen Räumen verteilt.
  
• Muss Wäsche in der Wohnung getrocknet werden, öfter lüften.
  
• Große Schränke möglichst 2 bis 4 cm von den Außenwänden entfernt stellen.
  
• Bei neuen Isolierglasfenstern häufiger lüften.
  
  

7. Kaution

• Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen, höhere Beträge sind unwirksam.
  
• Will der Mieter die Kaution nicht in bar, sondern in Form eines Sparbuch oder einer Bürgschaft erbringen, braucht er das Einverständnis des Vermieters. Eine entsprechende Vereinbarung sollte gleich in den Mietvertrag aufgenommen werden.
  
• Nach der gesetzlichen Regelung darf der Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.
  
• Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem sonstigen Vermögen zu den üblichen Sparbuchzinsen anzulegen. Über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution kann der Mieter einen Nachweis verlangen.
  
• Die Zinsen müssen vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution an den Mieter erstattet werden. Hat der Vermieter die Kaution nicht verzinslich angelegt, muss er dem Mieter Schadensersatz in Höhe der üblichen Zinsen leisten. Laut der Rechtsprechung hat der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit für die Prüfung, welche Forderungen ihm noch gegen den Mieter zustehen. Auch wenn noch Nebenkosten abzurechnen sind, erlauben die meisten Gerichte dem Vermieter, einen Teil der Kaution (bis zur Höhe der Vorauszahlungen für 3 Monate) einzubehalten, bis die Nebenkosten abgerechnet und bezahlt sind.

8. Reparaturen

8.1 Kleinreparaturen

• Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, notwendige Reparaturen selbst auszuführen oder zu bezahlen. Vorgedruckte Mietverträge können jedoch eine Verpflichtung des Mieters enthalten, die Kosten für kleine Instandhaltungen selbst zu tragen. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klauseln sind:

1. Die Verpflichtung des Mieters darf sich nur auf solche Teile der Wohnung beziehen, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, z.B. Wasserhähne, Fenstergriff usw.
2. Die Klausel darf eine Obergrenze für jede Einzelreparatur von 8 bis 10% der Jahresmiete nicht überschreiten.
3. Der Mieter darf nur zur Kostentragung, nicht zur Ausführung der Reparatur verpflichtet werden.

• Ist eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vorhanden, muss zunächst der Vermieter die Reparatur ausführen lassen und dem Mieter auf Wunsch die Rechnung vorlegen. Liegen die Kosten der Reparatur über der vereinbarten Obergrenze, muss der Mieter sich nicht, also auch nicht anteilig, an den Reparaturkosten beteiligen, denn dann liegt keine Kleinreparatur mehr vor.

8.2 Schönheitsreparaturen

• Unter Schönheitsreparaturen oder auch Renovierung genannt ist das Tapezieren oder Streichen der Wände und Decken, der Heizkörper und Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen zu verstehen.
  
• Nach der gesetzlichen Regelung müsste der Vermieter die Schönheitsreparaturen bei Bedarf vornehmen. Einige Vertragsklauseln aus vorgedruckten Mietverträgen haben der Bundesgerichtshof inzwischen für unwirksam erklärt. Ob die Regelung des eigenen Mietvertrags danach unwirksam ist, muss in jedem Einzelfall sorgfältig geprüft werden. So hat der Bundesgerichtshof z.B. entschieden, dass Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Schönheitsreparaturen innerhalb "starrer Fristen", z.B. alle 5 Jahre auszuführen, unwirksam ist. Um eine starre Frist handelt es sich jedoch nicht, wenn in einem weiteren Absatz geregelt ist, dass der Vermieter die Frist nach seinem Ermessen verlängern kann.
  
• Wirksam ist z.B. Klausel "Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen". Diese Formulierung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst ausführen oder mit Fachleuten ausführen lassen muss.
  
• Ist der Mieter wirksam zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, muss er die Arbeiten fachmännisch in mittlerer Art und Güte ausführen. Andernfalls kann der Vermieter Schadensersatz fordern, wenn er dem Mieter zuvor eine Frist zur Nachbesserung gesetzt hat.
  
• Auch ohne vertragliche Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann eine Schadensersatzpflicht des Mieters entstehen, wenn er die Wohnung während seiner Mietzeit mit unüblichen Farben oder Mustern versehen und dies bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht rückgängig gemacht hat.
  
• Hat der Mieter die Wohnung jedoch unrenoviert übernommen, muss er die Wohnung bei Auszug nicht renovieren, wenn der Mietvertrag eine gültige Renovierungsklausel enthält.

9. Mängel / Mietminderung

• Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Treten während der Mietzeit Mängel an der Wohnung auf, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich über den Mangel informieren und der Vermieter den Mangel sofort beseitigen.
  
• Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Dabei spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Schäden trifft. Entscheidend ist, dass ein Mangel vorliegt, den der Mieter nicht selbst verursacht hat. Als Mangel gelten auch Störungen von außen, wie beispielsweise Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung oder angrenzenden Gewerbebetrieb.
  
• Für den Zeitraum, in dem der Mangel vorliegt, kann der Mieter die Miete kürzen. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Mangel unverzüglich dem Vermieter mitgeteilt wurde und mit dem Mangel eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegeben ist. Darüber hinaus muss der Mieter den Mangel beweisen, ebenso die Tatsache, dass der Mieter den Mangel nicht verschuldet hat.
  
• Die Höhe der Minderungsquote ist je nach Einzelfall zu bemessen. Sie wird von den Gerichten höchst unterschiedlich bewertet. Daher sollte vor einer Mietkürzung unbedingt den örtlichen Mieterverein konsultieren. Die Mietminderung darf jedoch nicht rückwirkend vorgenommen werden. Sie ist nur für die Zeit zulässig in welcher der Mangel fortbesteht. Die Minderung kann einseitig vorgenommen werden und bedarf keiner vorherigen Zustimmung durch den Vermieter.

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10. Schimmelbildung in der Mietwohnung

• Gerade in den Wintermonaten beeinträchtigen feuchte Wände und Schimmelflecken in der Wohnung das Wohlbefinden der Bewohner. Es handelt sich dabei immer um Mängel an der Mietsache.
  
• Der Mieter ist jedoch nur dann zur Mietminderung berechtigt, wenn Ursache für die auftretende Feuchtigkeit Schäden am Haus oder Baumängel sind. Die Mietkürzung ist jedoch ausgeschlossen, wenn falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters Ursache des Mangels ist, da der Mieter den Mangel dann selbst verursacht hat.
  
• Oft liegt auch eine Kombination beider Ursachen vor. Dann verringert das Mitverschulden des Mieters den Anspruch auf Mietminderung. Bei der Ursachenforschung muss jedoch stets zwischen Feuchtigkeit "von innen" und Feuchtigkeit "von außen" entschieden werden.
  
• Ist dennoch einmal ein Schaden eingetreten, sollte sich der Mieter erkundigen, ob eine bestehende Gebäudehaftpflichtversicherung solche Schäden abdeckt. Zahlt er eine solche Versicherung in den Nebenkosten anteilig mit, haftete er nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.
  

11. Mieterhöhung

11.1 Standardmietvertrag

Der Vermieter hat unter anderem zwei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen:

1. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
2. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung

Die Zustimmung zur Erhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter vom Mieter nur verlangen, wenn:

    - zwischen der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und der nächsten Erhöhung mindestens 15 Monate liegen,
    - die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren 20% nicht übersteigen
    - die ortsübliche Miete nicht überschritten wird und
    - die Formalitäten eingehalten sind.

Es ist daher zu raten, die Mieterhöhung prüfen zu lassen.

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11.2 Mieterhöhung bei einer Staffel- oder Indexmiete

Treffen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung zu einer Mieterhöhung, kann dies in Form einer Staffel- oder Indexmiete festgelegt werden. Eine Staffelmiete muss zwischen beiden Mietparteien vereinbart werden. Meistens geschieht dies, indem die gestaffelte Mieterhöhung bereits im Mietvertrag festgelegt ist und der Mieter dieser mit seiner Unterschrift zustimmt. Damit eine Staffelmiete zulässig ist, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

1. Die Zeitpunkte, ab denen die neue Miete zu entrichten ist, müssen genau dokumentiert sein. Die erste Mieterhöhung darf frühestens nach 12 Monaten erfolgen.
   
2. Der neue Mietbetrag muss jeweils konkret beziffert sein. Dies bedeutet, dass ein fester Betrag genannt werden muss, um den sich die Miete steigert. Eine prozentuale Mieterhöhung ist nicht zulässig.
   

12. Modernisierung

• Unter einer Modernisierung versteht der Gesetzgeber alle Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohnung, des Hauses oder des dazugehörigen Grundstückes dienen, und zum anderen solche, die zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen. Dabei hängt die Modernisierung nicht vom persönlichen Geschmack des Vermieters oder Mieters ab.
• Beispiele für Modernisierung, welche anerkannt sind:

             - usw.

• Derartige Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden.
• Damit der Mieter jedoch weiß, welche Maßnahmen auf ihn zukommen und mit welcher Mieterhöhung er zu rechnen hat, muss der Vermieter die Modernisierung drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich und detailliert anzukündigen. In der Ankündigung muss der Vermieter genau beschreiben, welche Arbeiten er durchführen will, welchen Umfang die Arbeiten haben, wann die Arbeiten beginnen, wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung aufgrund dessen zu erwarten ist.

In Ausnahmefällen muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden.

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13. Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche von:

• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Flure und Dielen
• Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
• Küchen
• Badezimmer und Toilettenräume

Zur Wohnfläche gehören außerdem die Flächen von:

• Wintergärten
• Schwimmbädern und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (zum Beispiel Sauna- und Fitnessräume)

Bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche werden zur Wohnfläche angerechnet:

• Balkone
• Loggien
• Terrassen
• Dachgärten

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von:

• Kellerräumen
• Abstellräumen außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

Von der Wohnfläche abgezogen werden:

• Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,1 m², die in ganzer Raumhöhe durchgehen,
• Türnischen,
• Vormauerungen und Verkleidungen, sofern ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt und sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen (z.B. Raumgebilden um Installationen wie zum Beispiel im Badezimmer).

Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche von Wohnungen und wird gemäß der Wohnflächenverordnung wie folgt berechnet:

Voll berechnet werden:

• Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m, Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind, Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,50 m² haben und Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt.
  

Zur Hälfte berechnet werden:

• Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m.

Nicht berechnet werden:

• Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m.

14. Nachmieter

Viele Mieter glauben, sie könnten das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist beenden, wenn sie dem Vermieter drei Nachmieter präsentieren. Dieses Gerücht ist verbreitet, aner falsch!

• Der Vermieter kann freiwillig einen Nachmieter akzeptieren und das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter beenden. Verpflichtet ist er dazu aber in der Regel nicht. Vielmehr ist der Mieter im Falle einer Befristung des Mietvertrags oder eines vertraglichen Verzichts auf eine Kündigung für mehrere Jahre an die vertraglichen Vereinbarungen gebunden (vorausgesetzt, diese sind wirksam).
  
• Nur in zwei Ausnahmefällen kann das Mietverhältnis gegen Nachmieterstellung beendet werden:
  

1. Wenn dies vertraglich vereinbart ist
2. Der Mieter ein "dringendes berechtigtes Interesse" an der vorzeitigen Vertragsbeendigung hat.
   
   

• Ein dringendes berechtigtes Interesse des Mieters ist von der Rechtsprechung bisher nur unter ganz strengen Voraussetzungen akzeptiert worden, z.B. wenn die Wohnung wegen der zwischenzeitlichen Geburt mehrerer Kinder viel zu klein geworden ist oder der Mieter von seinem Arbeitgeber in eine weit entfernte Stadt versetzt wird. Gründe, die der Mieter selbst veranlasst hat, z.B. der Bau eines Eigenheims, genügen dagegen nicht.
  
  

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15. Tierhaltung

• Im Mietvertrag ist die Tierhaltung häufig nur mit Erlaubnis des Vermieters vorgesehen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf, wird von den Gerichten nicht ganz einheitlich beurteilt. Teilweise wird vertreten, dass es dem Vermieter freisteht, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht. Nach anderer Auffassung muss der Vermieter die Erlaubnis in der Regel erteilen, wenn keine gewichtigen Gründe dagegensprechen.
  
• Kommt es zu Beeinträchtigungen des Hauses oder der Nachbarn, kann die Erlaubnis widerrufen werden.
  
• Enthält der Mietvertrag eine Regelung, welche die Tierhaltung verbietet, ohne eine Erlaubnis des Vermieters vorzusehen, ist diese Regelung wirksam. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen, z.B. vorgedruckten Verträgen muss allerdings eine Ausnahme für Kleintiere vorgesehen sein, sonst ist die Regelung unwirksam. Unzulässig sind auch Klauseln, welche die Tierhaltung davon abhängig machen, dass die Erlaubnis des Vermieters schriftlich erteilt wird.
  
• Enthält der Mietvertrag keine Regelung, ist nach Ansicht der meisten Gerichte die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Nur Kleintiere dürfen ohne Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung gehalten werden.